1 土地法的主要内容

柬埔寨《土地法》于1992年颁布，并于2001年8月修正。2001年土地法修正案主要目的是明确不动产所有权体制，以保障不动产所有权及相关权益。该法还旨在建立现代化土地注册体系，以保障人民拥有土地的权利。土地法指定土地管理城市规划和建设部作为不动产权属证明文件的核发部门，并负责国有不动产的地籍管理工作。

在所有权规定方面，严禁外籍自然人和法人拥有土地。《宪法》规定：全部自然人或法人均可单独或集体拥有所有权。仅限于柬埔寨籍自然人或法人有权拥有土地（第四十四条）。2001年《土地法》还规定仅限于柬埔寨自然人或法人可拥有土地所有权，外籍人士伪造身份证件以在柬埔寨拥有土地的，应受到惩罚（第八条）。柬埔寨籍法人是指柬埔寨公民或公司持有51%或以上股份的公司。此外，《土地法》规定：除为公共利益外，不得剥夺所有权。需剥夺所有权的，应按法律法规规定的形式和程序进行，并应提前予以公平、公正的补偿。

2001年《土地法》关于不动产所有权的主要规定如下：

（1）1979年以前的不动产所有权体制不予承认（第七条）。

（2）本法生效以后，以任何形式占有国有公共或私人财产的，均属无效（第十八条）。

（3）自1989年起，获得认可的不动产占有可构成不动产诉权，并依据本法规定，由不动产持有人取得所有权（第三十条）。

（4）本法生效后，无权属证明即占有不动产的，应视为非法占有者（第三十四条）。

（5）为将占有转化为所有权，应明确、非暴力、公开、持续并蓄意的占有不动产（第三十八条）。

（6）占有转化为完全所有权之前，符合法律规定的占有构成对该不动产的诉权。权属证明本身为占有证明。而非不可争议的所有权权属证明。土地登记不动产所有权无争议的，占有权属证明才构成明确、无争议的不动产权属证明。发生权利主张争议的，应通过对全部相关证据的调查，确定该不动产的合法占有人。不动产占有权属证明可作为证据，但本身不具有决定意义（第四十条）。

关于不动产所有权转让：销售、交换和或赠与合同在地籍登记处登记后，方可实施排出第三方的所有权转让（第六十五、七十和八十一条）。

关于土地特许：柬埔寨土地特许分为三类：社会特许、经济特许及适用开发或开采特许。社会特许受益人可在国有土地上修剪住宅和、或开垦国有土地谋生。经济特许受益人可整理土地进行工业或农业开发。使用、开发或开采特许包括矿产开采特许、港口特许、机场特许、工业开发特许、渔业特许，不受2001年《土地法》管辖（第四十九条、五十条）。

土地特许仅在特许合同规定的时间内设定权利（第五十二条）。土地特许面积不超过1万公顷，特许期限不超过99年（第五十九、六十一条）。

关于土地租赁：土地租赁分为两种：无限期租赁和固定期限租赁。固定期限租赁包括短期可续租租赁和15年或以上长期租赁。长期租赁构成对不动产的诉权，该权利可用于等值回报或继承转让。（第一百零六条、一百零八条）。

关于抵押：不动产所有人可以其不动产作为抵押品，通过抵押或质押方式保证支付债务（第一百九十一条）。

关于土地使用的限制：1994年颁布的《土地使用规划、城市化与建设法》管辖柬埔寨全境范围内的土地使用。本法和很多土地使用规划均极其笼统，投资者在实施投资项目之前应认真核对实际的规划规则。

2010年12月，柬埔寨内阁通过法律草案，允许外国人购买柬埔寨业主房屋一楼以上的房产。 

2 外资企业获得土地的规定

根据柬埔寨《土地法》(2001年)规定，禁止任何外国人（包括自然人和外商控制的法人）拥有土地，但合资企业可以拥有土地，其中外方合计持股比例最高不得超过49%。

由于近30年的战乱，柬埔寨土地体系遭到严重破坏，许多土地所有权权属证明文件及地块登记资料丢失，造成目前仍有大量与土地所有权相关的纠纷。因此，很重要的一点是投资者在与柬埔寨公司订立土地使用、租赁或按土地所有权分配利益的合同之前，应核实土地所有人的所有权。

    柬埔寨政府暂停批准经济特许地。2012年5月7日，柬埔寨首相洪森签发《提高经济特许地管理效率》的政府令，宣布自即日起暂停批准新的经济特许地。该法令要求政府各部门、各有关单位必须认真执行政府关于提供经济特许地的合同规定，不影响社区和当地居民的生活环境；对于已经获得经济特许地，但未按法律原则和合同规定进行开发，或者利用特许地经营权开拓更大土地，转售空闲土地，违背合同，侵犯社区人民土地的公司，政府将收回其经济特许地；对于之前已获政府批准的经济特许地，政府将继续依照法律原则和合同执行。2012年9月底，洪森首相宣布将从投资开发的第六年起对经济特许地征收租金，每公顷5美元，并逐年增加1%，并再次表示不再新批经济特许地，直至其政治生涯结束。