20%个税具体实施细则仍云里雾里

继北京、上海、重庆之后，深圳、广州分别于3月30日和31日公布了“国五条地方执行细则”。两地版本与3月25日广东出台的“粤五条”一脉相承，均未提及对二手房交易征20%个税问题；此前盛传的增城、从化限购并未实施；有关提高二套房贷首付比例至7成及提高贷款利率等，也都没有体现在广州版和深圳版的细则中。

有分析指出，对比此前政策，广深细则无明显加码，多为前令重申。值得一提的是，广深两地都要求房价涨幅低于可支配收入实际增幅，对二套房或会灵活提高贷款门槛，并且不认可补税购房。

深圳版

确保房价涨幅低于收入增速

3月30日下午，深圳市规划和国土委员会发布由深圳市政府办公厅签发的《深圳市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），亦即深圳版“国五条细则”，要求确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于全市人均可支配收入的实际增长速度。

据查，2013年深圳市经济社会发展主要目标是：本市生产总值增长9%，居民人均可支配收入与经济保持同步增长——由此似可理解为：深圳今年房价涨幅不得高于9%。

在房地产税收征管方面，深圳只是表示严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，充分发挥税收政策的调节作用，提出完善房地产价格评估技术，继续加强存量房交易税收征管工作，并根据房价变动，适时、适当调整征税评估价格，但对如何实施二手房交易“20%个税”细则避而不谈。

在实施差别化住房信贷政策方面，深圳市表示，人民银行深圳市中心支行可根据全市年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。

其他方面，深圳市提出，继续实施限购，杜绝通过补缴社保、多重户口等方式规避限购政策的行为；2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量，进一步加大公共租赁住房、安居型商品房和普通商品住房用地供应力度，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%。

深圳市还提出今年的保障房建设目标，2013年度新安排筹建保障性安居工程项目4万套，新开工保障性安居工程项目1.5万套，竣工2万套，基本建成3万套。

市民热议

有人批打太极，有人赞有理性

对于深圳版细则，市民看法截然相反。

“唯一感觉，等于没说！”深圳市民罗先生在网上留言称，“必要时提高二套房首付比例和利率”，什么时候是“必要时”？和“粤五条”一样在打太极拳！

上海易居房地产研究院副院长杨红旭直言，深圳太宽松了，不跟随京沪，却与房价温和的二线城市为伍。

不过，也有不少人认为，深圳细则相对更加成熟，相对合理。有网友留言说，亮点有二：无单身限购等“奇葩”内容；房价控制目标：房价涨幅须低于收入增长，值得其他城市借鉴。“没住建部的那么糟糕。深圳理性。赞！”

广州版

不认可补缴纳税或社保购房

3月31日晚10点多，广州版国五条细则——《关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》终于出炉。

关于房价控制目标，广州版细则明确：2013年广州市新建商品住房价格涨幅要低于本市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。一是房价控制目标的对象调整为新建商品住房，不含保障性住房；二是改变了2011年房价控制目标与GDP和城市居民人均可支配收入增幅挂钩的做法，将房价涨幅与年度城市居民人均可支配收入实际增幅（即城市居民人均可支配收入名义增幅与CPI增幅的差值）挂钩。

根据广州市政府工作报告，广州今年城市居民人均可支配收入增长的目标为11%，城市居民消费价格指数涨幅即CPI控制在3.5%左右，以此推算，广州今年的房价目标大概为不超过7.5%。

关于住房限购措施，广州版细则明确，从严、从紧执行住房限购措施：一是购房资格审查环节前移至签订购房合同（认购）之前；二是对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由“自购房之日起前2年内在本市累计缴交1年以上”调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”；三是非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。

对于备受关注的转让自有住房征收个人所得税问题，广州版细称：广州将严格执行11号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定；目前，市地税局牵头、市国土房管局配合，正在对具体操作细则进行研究，待明确后将及时向社会公布。

关于第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，广州版细则称，人民银行广州分行可结合2013年广州市新建商品住房价格控制目标和广州市房地产市场调控的相关要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

此前，从化、增城可能限购被传得沸沸扬扬，广州版细则称，2011年以来，从化市、增城市已经结合实际情况实行了新建商品住房限价等严格的调控措施，房地产市场保持了平稳。2012年，从化市新建商品住宅成交均价6830元/平方米，同比下降3.5%；增城市新建商品住宅成交均价7265元/平方米，同比下降5.2%。因此，限价、限购等措施的执行问题，将由从化、增城市政府结合本市实际研究实施。

广州市还提出，2013年全市住宅用地计划供应5.95平方公里，比过去5年平均实际供应量4.48平方公里多1.47平方公里；确保各类保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应比例不低于住宅用地供应总量的70%。

行家点评

既尊重了上级，又实事求是

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，广州细则既尊重了上级又实事求是。从化、增城不限购，两地低价房源的大量成交有利于广州完成调控任务。20%个税表面上悬而未决，实际上将宽大处理，未来只会有极少数被覆盖。房价控制目标是意料之内，但由于2月已经“超额”完成了全年目标，所以未来要把涨过头的房价压回去，广州任务艰巨。

合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江分析，非户籍居民家庭持纳税证明或社保证明购房审核标准，由“自购房之日起前2年内在本市累计缴交1年以上”调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”，这比以前更规范了，不容易出现漏洞。

对于没提及20%个税，黎文江表示，表明政府对这个决策比较慎重，还在研究，希望找到更好的、更切合实际的做法，不要匆忙下结论，误伤一些刚需和改善性需求。

数据

超4成月内买房

近5成观望细则

“国五条”影响购房者

超4成月内买房

近5成观望细则

距离3月1日“国五条”新政颁布已满一个月，羊城晚报联合搜房网，调查新政下广州买家的心态。调查显示，高达82.14%受访者表示“国五条”对自己购房计划产生了影响；41.03%受访者表示在一个月的时间内已经购买或者意向购买了一手房，选择二手房的比例为58.97%。

在目前置业心态的调查中，49.75%受访者选择广州“国五条细则”落地后再决定是否出手，但仍有3成左右受访者称要趁早购置二手房，另外19.8%认为可以考虑购置一手房。