陕西发文要求房地产利润率控制在10%左右
本报追访业内大佬观点——任志强炮轰“限利令”违法
本月19日，陕西省住建厅会同物价局联合发文，明确了房地产开发项目成本构成和利润测算标准，合理利润率应控制在10%左右，房地产开发企业在取得预售许可10日内，要一次性公开全部房源，实行一房一价，明码标价对外销售。规定
要求，各城市要划定区域并在媒体上公布各区域住房销售价格区间。
此举一出，各界反应强烈，不仅媒体追踪报道，房地产大嘴们也各自发表意见。
有着“地产大炮”之称的任志强一开场就直接将此政策彻底否定。
老任开炮
“从根儿上说这个政策是违法的”
“判断一个政策合不合规首先要看它合不合法，而这个政策先后违反了三项法律。”任志强说。
任志强拿出了3部法律《中华人民共和国价格法》、建设部发的《房地产管理法》，以及92年之前执行的《广东省商品房价格管理暂行办法》。
任志强指出，按照《价格法》规定，国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制，价格的制定应当符合价值规律。即使是制定政府指导价、政府定价，也应当依据有关商品或者服务的社会平均成本和市场供求状况、国民经济与社会发展要求以及社会承受能力。
他告诉记者，1992年之前，各个省市的价格办法都差不多，比如广东省是按照当地的商品房价格管理暂行办法执行的，那时规定的是利润不得超过20%。20年之后的现在，反而要按照10%来要求，一方面是时代的倒退，另一方面则是违法的表现。
“按照行政诉讼法的规定，如果按照这个不合法的办法去处罚，任何人都可以告他。”任志强说。
另外，他也表示，除了违反以上法律政策之外，利润10%的制定还与土地增值税法相背离。预交增值税的前提条件就是，满足扣除20%利润以后才计算，也就是说，利润超过20%才收土地增值税。“这样来看，这个10%的要求，是不是表示国家这些法都废了呢？”
“房地产不是暴利行业10%的利润不成立”
任志强分析，一般的房子建设周期是3年，如果按照25%的毛利计算，一年就剩8点几，扣完了增值税就是6点几。汽车的利润是10%，但是它的生产速度是8分钟，汽车在8分钟之内也不会有物价变化，但是对于生产周期长的房地产来说，三四年的时间中间会发生多少物价变化？
“这么看来，房子跟车或者其他消费品比，利润来的少很多，同时风险却又大很多，如果没有足以抗风险的利润，谁还会干房地产？再者说，按照增值税的规定，既然是20%以上才收，就证明20%是合理的。10%基本不成立，10%的利润分到3年上，一年3点几，开发商都喝西北风去。”
任志强进一步分析，就房地产项目成本构成比例来说，商品住宅开发商的土地成本、缴纳税费占到房价中的比例大概为70%。
除此之外，开发商的利润占房价多少？“15%-20%的利润，应该是一个正常的利润，谈不上高利润，更说不上是‘暴利’。”
“这个政策与抑制房价没关系”
“我不认为这个政策是从经济出发的，它和经济、和市场没有一点关系。”
任志强指出，首先要走出一个误区，房价不是由开发商的利润决定的。他告诉记者，如果要限制利润，那么大家大可以扩大成本，比如不断地升高地价，一万块钱的地价成本和三千块钱的地价成本可是完全不同的，举牌举得越高，利润价值就越大。
“所以不要以为利润10%和房价有什么关系，成本在不断提高，房价依然上涨。同样的，我也不认为这个政策是在抑制房价，严格来说，它是在严重破坏市场机制。”
而到底如何做才能控制房价，任志强表示，正如前几天温总理在国务院常务会议上特别提出来的，未来我们房地产调控的方向是市场化的方向，是法制化的方向，比如现有的土地增值税，利润超过20%，就要多缴税，这就是一种法制化的取向。
各方声音
执行机构：限利还停留在“指导意见”
在得知陕西省新的“调控政策”之后，法晚记者立即连线陕西省某地级市建设局，希望了解房地产主管部门如何贯彻并实施这一精神，该局负责人回答记者，称“限利”还停留在指导意见层面，不是规范性文件，在法理上还没有具体意义。
该负责人表示，指导意见的出台，意义在于“双防”，既防房价高涨，也防低价走高，深层含义是引导大家购房理性消费，让老百姓能买得起，促进房地产市场的平稳和健康发展。
理想很丰满，现实往往很骨感。法晚记者根据“合理利润应控制在10%左右”在北京是否有可能实施的问题，采访了专家学者以及开发企业的代表。
陈云峰：低于15%没法干
“市场是有变化的，让房价锁定在一个价格一成不变，其中的风险是很大的。”中经联盟秘书长陈云峰对记者说，“一定要控制在10%左右，那就没法干了，直接后果，就是没人拿地了。”
陈云峰介绍，楼盘项目开发过程中，很多成本是企业不可控的，任何一个楼盘都不是一天卖完的，绝大多数的房企都是滚动式开发，基本上前期的房子是不赚钱的，从哪一套房子开始赚钱，是要看企业成本控制能力和营销能力的，如果规定纯利在10%左右，那就意味着一百套房子卖了90套都不赚钱，最后10套才赚，这种风险所有企业都是不敢担的。在这期间，人工成本、材料成本都可能发生变化，那么房价是不是要跟着变？涨价，“限利”政策不允许；降价，刚买了房子的业主也不会同意；价格不变，就意味着房企亏损。
陈志：“限利”在北京无法实施
记者就“限利”政策是否有可能在北京实施的问题，采访了北京市房协秘书长陈志。
“没有任何可能性。”陈志告诉记者。
如果想限利，首先就要对房企的所有进出账进行审计，这是一个巨大的工程，历史上也曾有过主管部门试图核算清楚，但仅仅为“限利”由财政拨款投入这些工作，得不偿失。
另外，如何确定利润是10%？在开发周期中，是开始第一套房子就锁定价格，还是最后卖完了再核算价格？如果锁定利润，那么房价跟着成本变化怎么办？谁都知道保姆的工资都一个劲地涨，现场的技术工人那就更别说了，难道因为这些原因房价跟着涨？
陈志还介绍，所有的项目都有分摊面积，车库、小区服务用房等等，如何计算这部分的利润也是个问题，再加上现在的项目，开发商不见得都卖得完，自用的和砸在手里卖不动的房子，怎么从整个利润里剔除出去，更是个麻烦事，如果开发商抵触，卖了大部分而故意留一部分不卖，整个项目就无法核算利润率了。
争论：任大炮说话“露怯”
任志强就陕西“限利”又放炮，称该政策行政违法，“任何人都可以告他”。而知名房地产评论人王良智却认为任志强不懂法，说话露怯。
王良智认为，行政行为分为抽象行政行为和具体行政行为，陕西省发布的这个房地产新政，属于地方政府的行政措施，属抽象行政行为，无法提起行政诉讼。并且，这一行政行为于法有据。
《价格法》第十八条规定，下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：（一）与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；（二）资源稀缺的少数商品价格；（三）自然垄断经营的商品价格；（四）重要的公用事业价格；（五）重要的公益性服务价格。住房作为与人民生活关系重大的极少数商品，政府对其价格当然有行政干预权。文/记者杨予诺 特稿记者蒋举
