2012年10月，有媒体报道称，房地产大盘扎堆的贵阳“仿佛坐在楼市崩盘的火药桶上”，或将成为“鄂尔多斯第二”。

将近一年时间过去，这座诞生了“中国楼市第一大盘”、创下房地产单盘开发、销售“世界奇迹”的西南山城，看上去风平浪静，空气中并未嗅出“崩盘”的火药味。

一个又一个动辄圈地几千上万亩、建筑面积几百万上千万平方米的超级大盘，改写了这座城市的面貌，颠覆了城市生长的常规路径。“神话”仍在继续，它将走向何方？

“这里是楼盘还是城市”

9月，“爽爽的贵阳”凉风习习。令人有些不爽的，是老城区日益拥堵的交通。在密集如织的车流中，不时可见凯迪拉克、奔驰、奥迪和保时捷插队穿行。

以财富计，今日的贵阳已不独属于当地人。那些在地州打拼成功的矿主、煤商等生意人，成了省会最具购买力的新移民。正是他们，造就了“中国楼市第一大盘”的神话。

贵阳老城区南明区和云岩区坐落在一片狭长的山谷地带。局促的空间内，目前已簇拥超过130万人的常住人口。用当地房地产业内人士的话说，“密度堪比香港”。

在这种情况下，多数城市选择跳出老城、在外围建设新城。但贵阳别具一格，在紧邻南明区市中心的彭家湾和五里冲片区，借助城中村改造，引入开发商，集中规划建设了一个占地6000余亩、总建筑面积达1830万平方米的超级大楼盘，于2010年底开盘。

这个名叫“花果园”的房地产项目全部建成后，预计可容纳近50万人口居住。用当地业内人士的话说，“相当于把一个县级市搬回了市中心。”

业内人士告诉记者，在许多城市，凡占地超过2000亩、总建筑面积超过100万平方米、可容纳3万?5万人的楼盘即可被称之为“大盘”，但在贵阳，“零头都算不上”。

9月上旬的一天，记者来到花果园。目前项目销售已近尾声，但售楼中心的大厅内仍然人头攒动。用于摆放项目模型的沙盘，约有一个篮球场大小。

售楼中心陈列的历史照片和规划效果图告诉人们，昔日这里是一片脏乱差的棚户区；未来，将出现12条市政主干道、10大购物中心、200万平方米商业、200万平方米写字楼、6大公园广场、8所学校、若干所幼儿园和三甲综合医院……

“除了工厂，几乎什么都有。”一位当地人士说，他总是有一种迷离之感：“这里究竟是楼盘，还是城市？”

业内人士介绍，2013年上半年，花果园项目成交面积达168.58万平方米，占整个贵阳楼市的42.86%。

即便是在全国范围内，花果园也不失为冠军项目。据项目内部统计，截至今年5月底，共销售住宅超过3.8万套，销售金额达180亿元。

目前贵阳其他地方都奇缺置业顾问，“因为大部分人都在为花果园项目卖房子”。

但有分析人士指出，这个超级大盘创造的诸多楼市神话，未来或将遭遇一系列与城市规划、管理相关的考验。

花果园项目目前仅有第一期开始入住。但周边交通已经出现明显拥堵。即便在非早晚高峰时间经过，通行也困难。

项目中还建了许多高至42层的超高层住宅。“42层住宅，仅配备了3部电梯，如果住在顶楼，早上上班等电梯，可能没有半个小时下不了楼。”前述业内人士表示。

业内人士表示，由于花果园是基于棚户区改造项目建设起来的社区，开发商出于摊销成本考虑，局部地区开发强度(容积率)高达4.5?7.0。“这么大的一个项目，这么高的容积率，后续必然会出现诸多问题”。

在国家开发银行贵州省分行副行长吴始炜看来，大盘开发，好的一面是能够带来规模效应；但弊端是，在城市中心地带大规模开发，无疑将给中心聚集区带来更大压力，将给未来的城市管理设置更大的难题。

弱势财政，强势开发

更令业界和外界震动的是，花果园项目这样的超级大盘，贵阳未来“至少会有七八个”。

据合富辉煌集团贵州公司统计，目前在贵阳市已经“圈地待战”的超级大盘还有：中铁国际生态城，建筑面积2038.02万平方米；大川白金城，建筑面积1600万平方米；西南国际商贸城，规划占地面积10平方公里，总建筑面积约1420万平方……

除了上述几个千万级的大盘外，更有众多规划建筑面积在百万级以上的项目，分布在贵阳各个区域。

在今年初贵州省十二届人大一次会议通过的省政府工作报告中，提出要重点打造100个城市综合体。其中有20余个项目落户贵阳。这些城市综合体项目大都会与大盘开发捆绑进行。

一家在贵阳市进行房地产开发的北京公司总经理告诉记者，如果按照众多大盘对外的宣传口径统计，目前整个贵阳市潜在的房地产开发量，在理论上已经突破1亿平方米。

不过，合富辉煌集团贵州公司市场总监向涛认为，一些大盘实际并不会有对外宣传的那么大，“只是一种营销和造势”。

业内知情人士告知，有些大盘开发商先与政府签订一份用地的框架协议，“面积会很大”；但随后到具体摘牌拿地时，是“一小块一小块滚动着拿”。

大盘开发模式盛行，与地方政府财力弱势不无关系。

国家开发银行贵州省分行副行长吴始炜介绍，贵阳是山地城市，城市道路交通等基础设施的工程造价明显高于平原地区，修一条高速公路，桥隧比大概要达到70%，造价是平原地带的两三倍。

财力羸弱的地方政府，只得将新城建设的部分基础设施配套工程甩给开发商，代价就是用大盘开发作为交换，以摊销开发商修桥铺路的成本。

业内人士表示，从政府角度而言，这种大盘开发模式可以帮助地方迅速提高城镇化水平，但政府在土地一级开发过程中几乎享受不到收益，使地方财政始终陷于弱势。

大盘驱动战略，在贵阳还可追溯得更远。

在距贵阳老城区10余公里的观山湖区，以运作大盘见长的地产大鳄世纪金源集团曾开发建设总建筑面积达600万平方米、可容纳近20万人的金源世纪城。

业内人士介绍，贵阳金源世纪城项目2007年开工，2008年销售，到2011年，600万平方米物业就基本售罄。

正是这个房地产超级大盘的运作成功，为贵阳市其他区域的新城建设模式提供了示范和借鉴，同时也刺激了一个又一个超级大盘的不断出现。

但时隔几年再来看这个大盘先行者，其各种后遗症也在不断暴露。

业内人士告诉记者，金源世纪城目前入住率接近六成，已明显出现交通拥堵。这两年，当地政府正在忙于“补修”高架桥和斜拉桥，以缓解其睡城、卧城局面。

类似情况，在花果园项目中也已出现。由于把周边市政配套的任务甩给了开发商，政府对交通状况有无乏计可施。

一位当地出租车司机抱怨：“政府承诺再给花果园修几条市政道路，但你看看，现在楼都盖满了，哪里还有地方修路？难道要在空中修吗？”

至截稿时，有知情人士告诉记者，今年7月份，原北京市委常委、朝阳区委书记陈刚调任贵阳市，担任市委书记一职。陈刚到任后，对土地供应和城市规划渐露“改革”之态。

据悉，贵阳市政府相关部门目前正在组织对城市规划进行新一轮编修。知情人士判断，未来贵阳的土地供应或将效仿“北京模式”，即：由政府统一收储，一级开发整理后，净地出让。若真如此，贵阳大盘模式或将迎来调整。

(本刊记者陈星月对本文亦有贡献)

(财经国家周刊)