9月15日发布的统计局数据显示，8月份70城新房和二手住房价格指数呈涨幅明显收窄的态势。其中，70城新房价格环比和同比指数今年以来连续3个月收窄，环比涨幅从7月的0.3%降至8月的0.2%，同比指数从4.1%大降至3.7%。一二三线城市新房指数同环比涨幅均明显收窄，三线城市首次停涨，为2016年以来第一次，20城新房价格下跌，多为三四线城市。

　　近期，部分三四线城市之所以出台“限跌令”，就在于这些城市近期新房价格收缩明显，从指数能看出端倪。8月份，新房价格环比上涨靠前的是深圳、青岛、重庆、乌鲁木齐、大连、西安等。近年来，深圳落户人口多、人才流入多，楼市刚需基础雄厚，而住房自有率低，加上近期二手房市场供需两端处于僵持和观望态势，成交大幅回落80%，需求开始转向新房。

　　新房价格上涨的其他城市，都是非热点二线城市，上涨的原因具有综合性。比如，2017年后开启的限售政策陆续到期，前期流入的人口满足了限购要求；比如，各种缓解疫情冲击的纾困政策传导至了这些城市；比如，2020年楼市回升期间，新房库存得到消耗，消化周期在6-10个月的低位；比如，这些城市都是区域中心城市，近年来在都市圈、区域规划上有政策红利。

　　不过，日前进一步做好房地产市场调控工作的电视电话会议强调，“重视房地产工作中的新情况新问题，城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱”，明确了下半年楼市调控基调。这以后，各地启动了旨在“打补丁、补漏洞”的密集调控，8月份新房价格指数也反映了效果。因此，预计这些城市的新房价格指数也将很快回落。

　　二手住房指数走势和新房类似，不过回落得更明显。8月份，70城二手房价格指数出现停涨，这是2020年以来的首次。其中，70城中有43个城市的二手房价格指数下跌或停涨，比7月增加了14个，下跌或停涨城市数创2015年3月份以来最大数量(除受新冠疫情冲击的2020年2月份)。同比方面，8月份相比去年同期也有17个城市的二手住房价格下跌，主要是东北和中西部弱二线和三四线城市，逻辑与新房类似。还有一个重要原因，就是棚改和去库存利好退出，这几年新房供应较多，转化为二手房供应。

　　但是，这些城市整体上人口外流，前几年有棚改和去库存政策，“返乡置业”红红火火，这部分需求连续释放后，楼市整体动力显得后劲不足。同时，部分房子户型老旧、配套较差，在售新盘纷纷打折促销、分流需求。再加上，二手房交易税费成本高，近期银行控制贷款额度，“房贷荒”在全国上演，首先紧缩的就是三四线城市的额度，导致二手房需求明显下降。

　　二手住房价格指数上涨的城市，主要是一线城市及都市圈内二三四线城市，比如北上广以及徐州、泉州、杭州、宁波、扬州等。一方面，这些城市新房市场比较热，带动了换房需求，呈现供求两旺局面；另一方面，很多城市新房限价，导致一二手房价格倒挂，出现“打新”潮，很多家庭卖掉二手房买新房，买不到新房的人群又回到二手房市场，导致二手房价格上涨。

　　之所以二手房指数回调更明显，主要在于房贷紧缩现象主要出现在二手房市场。下半年以来，广州、苏州、南京、杭州、上海等热点城市陆续上调房贷利率，上海首套和二套上调幅度达到35bp、45bp；部分地区部分银行房贷额度紧张、放款周期拉长。甚至，多地银行已出现二手房停贷现象，未停贷城市多数银行放款周期也在3-6个月，甚至还要跨年发放。

　　另外，6月以来成都、上海、绍兴、无锡、广州、西安等城市建立二手房成交参考价发布机制，有的银行按照参考价发放按揭贷款，降低了二手房市场的杠杆率，这是二手房价指数明显回调的主要原因。目前来看，随着楼市进入存量时代，二手房已经成为楼市调控主战场。而且，一二手房联动起来，消除循环涨价，引导市场预期，才能实现调控的既定效果。

　　这与“地价-房价”联动是一样的逻辑，也是长效机制的重点内容。展望四季度，尽管近期金融管理部门提出，做好跨周期设计，明年上半年的部分贷款，或可能今年下半年投放，以增强信贷增长的稳定性，但这些资金是要定向滴灌到中小微和实体经济，并不是投向房地产。不过，在贷款集中度的机制下，投向实体经济的贷款增加，房地产增量贷款的空间也释放出来了，这有助于稳定楼市交易量，落实“三稳”，四季度楼市下行的幅度或有所减缓。