溶洞旅游计划报告旅游事业符合国情，在我们宜昌地区分部广泛成功的景点都沥沥在目。清江画廊、方山石林、五落钟顶山等，都深受社会各界人士的好评。前车之鉴，这是一项可行性的成功项目。山青水秀的自然风光最吸引社会各界人士的关注，成功的景区平均每天都有二千人左右的游客量，经济效益可观，投资商都三年回本。

根据现在古坪万花洞这旅游景点的特征，地势环境的优越，都胜过于前三大景区的特征，我们可以综合性的开发，把这三大景区特殊的景观都引用到这景区中，就会更吸引社会各界人士的关注，万人寨溶洞旅游景区的建设，将具有革命历史的色彩。从白莲教起义，万人寨就驻军万人，天然生存的避险港。在抗日时期，贺龙元帅也曾居此地，刘兴春，刘兴年。张国成等革命烈士为了赶走日本人都壮烈的牺牲在这里，革命胜利后，贺龙元帅在这里成立古神园苏维埃政府，从此就成为革命根据地，为新中国的成立做出了卓越的贡献。

万花洞付有传奇色彩。石门洞开，将军把守、雄兵驻守、刀枪雨淋。洞内宽大深广，曾古人探险，行七天七夜没着边，至今尚有脚印，沙滩还有草鞋。花洞山势逶迤，若龙之展舒。其峰峦之峭拔，岩壑之幽深，林木之蓊郁，文化底蕴之深厚，雄峻、幽深、奇险是万人寨，万花洞的风景特征。它不象丘陵那样平庸，让你轻易踩在脚下。它是一路的怪石、奇峰美景，能带给人们心灵的愉悦。

洞内因山而灵秀，万人寨万花洞之地，大小山峰数十余座，其山峰巍峨壮丽，气势磅礴。鬼斧开奇景，山灵造化功。洞内有大量奇麓多姿、玲珑剔透的石笋、石乳、石柱、石幔、石花，琳琅满目，组成了狮岭朝霞、红罗宝帐、盘龙宝塔、原始森林、水晶宫、花果山等景观，洞内的石花(雪花石)、石葡萄、石珊瑚、石笋、石柱、石塔、石瀑、石帽等自然组成了“雪花长廊”，如一座华丽的水晶宫。整个岩洞犹如一座宝石、珊瑚、翡翠雕砌而成的宏伟壮丽的地下宫殿。这天然形成的自然景观在世界上罕见，会吸引社会各界人士的欢迎。

这项旅游项目能在突出它独有的特色，具有特殊的价值、与众不同。这项投资是一次性的投资，将终身受益。我们抱着一颗奉献、怀念的心情，大力支持这项目圆满成功，向外来投资商承诺，终身受益，让世界各界人士知道此地怀念此地。

所有的项目都充分利用自然资源就地取材，以节省成本的原则创建，景区内所有的项目：农家乐、餐饮、住宿、光伏电站、蔬菜基地盆景基地、停车场、超市、板房出租等盈利项目由景区统一管理分配。

由于这个项目有它的特殊性，是政府部门的特批项目，也是政府部门的扶持性的项目。欢迎投资商前来考察，参与建设。

被评估项目 溶洞旅游万花洞

评估对象及评估范围 车次评估对象为被评估企业的股东全部利益、评估范围为评估对象所涉及的全部资产和负债

溶洞旅游项目是梦回万人寨、探秘万花洞。位于湖北长阳鸭子口乡，由4小小村合并而成。距乡镇24公里，县城80公里，辖区面积45.5平方公里，海拔300-1400来，全村共有7个村民小组，680户，1947人，万人寨以长阳百莲教起义驻军万人而得名，亦称万人洞，长阳县《地名志》有记，万人寨、洞内宽广无底，气温冬暖夏凉，景观壮丽，更富有革命色彩，一九三四年七月，中共长阳县委4人红军大会，成立古神园苏维埃政府。<县志记>，其古神园苏维埃政府公章现存湖北省军事博物馆。抗战英雄张国成、刘兴春、刘兴年的传奇故事广为流传。万人寨、万花洞山势逶迤，若龙之展舒。其峰峦之峭技、幽深、奇险是万人寨、万花洞的风景特征。它不象丘陵那样平庸，让你轻易踩在脚下。是一条崎岖的山路攀登，一路的怪石奇峰美景带给人们的心灵的愉悦。洞周山而灵秀，万人寨、万花洞之地，大小山峰数十余座。其山峰巍峨壮丽，山势磅礴，鬼斧开奇景，山灵造化功。位于古坪莽莽群山中的万人寨、万花洞，在洞外看它象山很普通，然而进得洞内就会发现它“天下奇洞”声名果然名不虚传。洞内有大量的奇麓多姿、玲珑剔透的石笋、石乳、石柱、石幔、石花琳琅满月，组成了狮岭朝霞、红罗宝帐、盘龙宝塔、原始森林、水晶宫、花果山等景观，洞内的石花（雪花石）石葡萄、石珊瑚、石帽等自然组成了“雪花长廊”，如一座华丽的水晶宫，洞内形态各异的大小石柱、石笋数以千计，宛如雨后春笋、错落林立，尤其是一根高40多米的“直通云霄”的巨大石柱，壮观绮丽、实属罕见。石花一朵朵、一簇簇的绽放在洞壁上，虽不像牡丹那样华贵，但却如白雪一样纯洁素丽。整个岩洞犹如一座用宝石、珊瑚、翡翠雕砌而成的宏伟、壮丽的地下宫殿。万人寨、万花洞集自然、人文景观于一体。雄奇的山峰、广袤的原野，深邃的肖家河大峡谷令我们目不睱接，叹为观止。如同仙境、被誉为“大自然的艺术之宫”使人流连忘返。

中国旅游业发展迅猛乡村旅游发展模式已经在各界的推动下跨向了新的高度。乡村旅游业诞生于19世纪的欧洲。第二次世界大战之后，世界范围内的政治局势趋于稳定，旅游业在这一时期快速发展起来，也随着工业的快速发展，很多城市的居民开始渴望走出城市，享受自然风光与体验农村生活。在城市居民的这一心理下，乡村旅游开始成为新的热门旅游项目。

在上世纪七八十年代旅游业成为非常大众化的项目，发达的国家在这一段时间纷纷加大旅游方面的投入，我们宜昌从山峡大坝做起基本上只要谈到宜昌山峡全国各界人士无所不知，接着引入我们长阳，清江画廊、五落钟顶山、天柱山这些地方都逐步美名远扬，深受社会各界人士的观爱。近年来，方山石林又一景区出现，平均每日游客虽达2000人左右，投资高三年回本、长阳这地方威名远扬。

1、发展趋势

目前长阳已经成为了旅游重点风景区，前四大景区的风光深受社会各界人士的好评，每天来长阳的游客都是上千人。事实，实践可以证明旅游项目符合国情，是一个可取性的项目。

2、前景分析

万人寨、万花洞这景区、地势位置、山势环境优越，胜于前四大景区的特征而且这地方具有革命历史的色彩，更会吸引全国各界人士的关注。

项目以环境为基础，凭借四季怡人的山间气候、层次丰富的山间景观，以及淳朴厚重的土家文化，着为打造生态、文化、康养、娱乐体闲为一体的高度品质度假基地。立足市场，以康养民宿农业体验为特色，借助于方山风景区、清江画廊风景区所具有的特别的景观引入到本风景区中，在充分发挥自己本区独有的景观，附有革命历史色彩的旧址，这些优越条件，就会更胜于前几大景区游客的关爱。

一、风股市场分析

1、投资活跃市场分析

长阳目前三大景区闻名全国各地，深合家欢各界社会人士的好评，清江画廊、方山石林、五落钟顶山、天柱山等每天游客量达千人以上。万人寨、万花洞景区的建设胜于这些景区的景观，它可以综合性的开发，可以借助这几大景区的独特景色都引用到这景区中来。在充分利用这地址的优越的历史背景，革命历史色彩的旧址，就更能吸引社会各界人士的关注。会把每天来长阳旅游的各界人士引入百分之七十的游客前来观光体验。

2、前景竞争力分析

本项目距离清江画廊10公里，方山石林35公里，天柱山15公里，初来乍到的游客会选择具有综合性的景观去体验，本项目的建设都要引用这些景区独特的景观建设到本项目中来，在充分发挥此项目独有的特色，就将胜于其它景区的游客前来观赏的客源，很有效的成为人们休闲度假的理想去处。

二、估值结果及建议

1、评估结果

经过对企业财务数据分析及经营能力的评估、建议企业的参观估值为3亿~4亿元。

2、估值依据

1）门票收入、项目区日游客溶量为662人，按一般游客溶量计算则项目理论上年游客溶量约为24.16万人，景区门票按100元/人次计算。项目每年门票收入理论值约为2416万元，同样按旺季以理论日溶量的70%，淡季以理论日溶量的20%计算，则项目年游客溶量为10.7万人，项目每年门票收入约为1070万元。

2）服务收入，项目内游客按人均消费200元/人计算，则项目服务费收入值为4832万元，考虑淡旺季差异及实际情况，则项目每年服务收入约为2140万元。

3）光伏电站1050平方米，每天可发电63000度电，每度电按0.4元计算，计每天25200元，全年919,8000万元。

4）板房出租，修建150套活动板房，一套每月按1000元/月计算，一年本项目收入为151200万元。

5）盆景、鲜花培植基地，对外出售。蔬菜基地，这些为食堂提供服务。

6）200辆停车场，平均每辆车收50元/辆，每年收入约36万元。

7）本项目中的宾馆做200套，平均每套按180元/间计算，考虑则旺季与淡季差懪按70%值为每月9072000万元。

8）食堂平均按400人计算，每人消费30元/人计算，每年4380000万元。

9）固定资产价值，项目计划总投入约1.3621亿元，考虑到自然景观及相关生态的紧缺性，项目固定资产值乐观估计按三倍溢价，项目固定资产值为4.0863亿元，按保守估计，项目按两倍溢价计算，则项目固定资产价值为2.7242亿元。

风险说明：

1、《本估值报告》中所有的内容均基于被估值企业提高的数据材料做出任何估值企业所提交材料的实际性、合法性、估值报告中的建议、评估及结果，只作为对企业的参考，未来的发展状况等事项投资方依据自身判断，实地考察为准。