大悟（2013）064号地块介绍　　

拍卖时间：2013年11月22号　　

拍卖地点：湖北华垚拍卖有限公司拍卖大厅（武昌区徐东大街338号纺织大厦十楼）　　

一、宗地区位　　

宗地位于迎宾大道与京珠高速入****汇处，迎宾大道连接京珠连线，通往京珠高速入口仅需2分钟，通往高铁站10分钟　　

二、（2013）064号地块　　

（一）规划指标　　

1、用地面积：179亩，其中大悟（2013）064号地块A31505.8平方米（47.2亩）、地块B42467.3平方米（63.7亩）、地块C45751.6平方米（68.6亩）。　　

2、用地性质：商住用地　　

3、出让年限：住宅70年  　　

4、容积率：小于等于3.0　　

5、建筑密度：30%　　

6、绿地率：大于等于30%　　

地块位置图　　

地块红线图　　

（二）出让条件　　

1、竞买保证金：4800万元（地块整体出让，保证金整体收取）　　

2、竞买准备金：350万元　　

3、起拍价：　　

4、付款方式：拍卖成交后，竞得人自签订《拍卖成交确认书》之日起30日内交付土地成交价款的50%。　　

5、交地时间：　　

6、按现状移交标的。　　

（三）宗地现状　　

地块平整，无附着物，无拆迁补偿问题。　　

地块现状图　　

（四）宗地周边配套　　

     宗地位于城北门户地段，交通便捷，周边配套齐全。
　　　　交通配套：项目周边交通发达，离京珠高速路口仅2分钟车程、孝感北高铁站距离项目也只有10分钟车程，南来北往都很方便。项目门口的迎宾大道双向6车道，可以到大悟周边乡镇。还有5路公交车可以到城区，项目建成后也会有更多的公交车通达。
　　　　商业配套：周边有孝武超市、新世纪6超市、中百仓储等大型购物中心，工商银行、中国银行、农村信用社、邮政储蓄，仅有5-10分钟左右车程。
　　　　教育配套：周边教育资源丰富，城北小学、城关中学、城北中学、大悟一中均在项目附近。
　　　　景观配套：项目西侧紧邻澴河，目前大悟正在打造一河两岸景观带，宗地属于一线滨河金地。
 　　

（五）宗地投资价值　　

1、区位价值：位于大悟县城北城市门户地段，属于重点发展区域。　　

2、交通配套：京珠联络线连接京珠高速入口和城区主干道兴华西路，距离大悟中心城区较近。　　

3、资源优势：地块西侧紧邻澴河，大悟县正在打造一河两岸景观带，宗地资源优势明显。　　

4、居住氛围：地块对面有一个正在兴建的大型还建居民区，紧邻地块有海纳中央公园小区，今后居住氛围浓厚。　　

5、商业氛围：地块周边有一个大型的批发建材城，大小商户均已进驻，商业氛围较为浓厚。　　

6、其他配套：地块周边还有亚太国际酒店、瑞光纺织等。　　

（六）宗地投资估算（按起拍价计算）　　

1、每亩单价：90万元/亩　　

2、楼面地价：499元/平　　

大悟投资环境介绍　　

     一、城市概况　　

    大悟县地处湖北省东北部鄂豫边界，大别山脉西南段，南北长48.8公里，东西宽42.2公里，总面积1985.71平方公里。跨淮河、长江两大流域。北与河南省信阳、罗山、新县交界，南与武汉黄陂、孝感接壤，东邻红安县，西连广水市，县城二郎店位于县城西部，北距信阳70公里，南距武汉151公里，西南距孝感市政府驻地95公里。大悟县现辖17个乡镇，359个村，15万农户，64万人，现城镇人口约15万人。　　

二、交通　　

    大悟县地处湖北省东北部，大别山脉西段，北与河南省信阳、罗山、新县交界，南与武汉市黄陂区、孝感市接壤，东邻红安县，西连广水市，南距省会武汉151公里，西南距孝感市政府驻地95公里，交通便捷。 　　

三、经济　　

    2012年，全年完成生产总值92.5亿元，同比增长11%；全年完成财政收入8.4亿元，比上年增长27.1%；完成地方一般预算收入5.4亿元，比上年增长32.1%。全县城镇居民人均可支配收入16600元，比上年增长15.1%。农民人均纯收入5930元，比上年增长15.5%。 　　

四、房地产市场　　

    大悟县商品房土地交易非常频繁，但项目的开发水平还比较滞后；县城开发项目比较少，楼盘均价在2800—300元/平米左右；未来市场发展方向在城北方向；开发商不注重营销方式，置业顾问整体能力一般偏低；大悟县目前处于房地产开发的高速发展阶段，升值潜力大。　　

    大悟县总住宅面积75.7万方，已售面积占35.73万方，可售面积占39.97万方，住宅销售占47%。从已售面积统计，明珠花园、锦绣华府占市场最大去化率，住宅分别销售了80%、85%，都以楼梯与电梯结合、高层与多层结合的建筑规模，主要以多层建筑为主，而大部分的客户群体属于当地工作的职工与乡镇的百姓为主，这样的客户群体在购房的需求上较偏爱多层楼梯、南北通透的房源，另外在同质化的产品下，客户群体对高价格的房源更加敏感，例如瑞信时代广场、波尔沃小镇的多层建筑就失去优势。　　

代表性楼盘简介　　

A、项目名称： 明珠花园　　

    开 发 商 ： 湖北能量房地产有限责任公司　　

    项目地址： 隆盛花园西（原安福驾校）　　

物业类别： 多层、高层、社区底商　　

建筑面积： 36019方　　

绿 化 率 ： 31%　　

容 积 率 ： 3.4　　

总 户 数 ： 一、二期共361套　　

主力户型：108㎡-119㎡三房两厅一卫、125㎡-126㎡三房两厅两卫　　

配    套  ：城北小学、大悟一中、人民医院、长途汽车站

    项目分析：　　

    由于项目多数的多层产品较好，市场的认知度比较高。虽位置偏僻，但销售价格偏低，所以去化率很好。　　

明珠花园和阳光嘉园比起来，其住宅偏多，商业偏少。产品定位属于中端，定价不过三千，本地人基本能够承受，去化率好说明了其产品性价比高，地段较为繁华，配套齐全。

 B、项目名称：御龙兴景　　

    开 发 商 ：大悟县房地产开发有限责任公司　　

    项目地址：大悟县兴悟北路御庭园门口　　

    物业类别：高层、社区底商　　

    建筑面积：67816方　　

    绿 化 率 ：32%　　

    容 积 率 ：3.3　　

    总 户 数 ：550户　　

    主力户型：122㎡-129㎡三房两厅一卫、138㎡-143㎡三房两厅两卫　　

    配    套  ：城北中学、城北小学、大悟一中、人民医院、劳动局、卫生局、 农业局、检察院长途汽车站

项目分析：　　

项目位于新市政府西侧，地理位置优越。周边有隆盛花园等多个项目竞争激烈。户型面积以三房为主，较符合当地的销售市场需求。一下推出550套的数量，可供选择余地很大，目前所销售的都以中间较好楼层。

 C、项目名称：瑞信时代广场　　

开 发 商：湖北瑞信房地产投资开发有限公司　　

项目地址：大悟县城区兴华路与府前街交汇处　　

物业类别：高层、社区底商　　

绿 化 率：80％　　

容 积 率：4.8　　

主力户型：103㎡三房两厅一卫、143㎡-146㎡三房两厅两卫、205㎡-240㎡复式　　

　　　　　　　　
配    套：滨河公园、县直幼儿园、实验小学、滨河小学、城关中学、实验中学、楚才中学、金城集贸市场、人民医院、中医院　　

项目分析：　　

本项目地处繁华心，高层起步价都比明珠花园最高价要高，和御龙兴景最高价略低。高品质是该项目的最大卖点。