涨幅全线回落后，楼市下行趋势还能延续吗？

　　9月15日，国家统计局发布了2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，最新数据显示，8月份70个大中城市新建商品住宅(下称“新房”)和二手住宅(下称“二手房”)销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。

　　专家认为，今年以来各地楼市调控政策效应不断释放、信贷持续收紧，再叠加市场进入淡季，8月新房、二手房价格整体涨幅回落或下降，尤其是二手房市场热度明显降温，与下半年以来各地调控重心转向二手房市场有关。接下来，需要注意三、四线城市房价过快下跌带来的风险。展望四季度，四季度楼市资金面会略微好转，但继续下行的趋势不易改变。

图源：国家统计局官网

　　8月各线房价涨幅回落或继续下降

　　今年8月，新房、二手房环比价格上涨的城市数量创今年以来新低，相应的环比价格下降城市数量则创今年以来新高，各线房价环比涨幅回落或继续下降，同比涨幅回落。

　　据证券时报·券商中国 统计，8月70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市数量有46个，较7月减少5个。而二手房价格环比上涨城市数量仅27个，较7月减少14个。整体来看，商品住宅价格环比上涨的城市数量已连续5个月下调，创今年以来新低。同时，8月有20个城市新房价格环比下降，34个城市二手房价格环比下降。

　　值得注意的是，除去2020年2月因疫情特殊原因二手房价上涨城市数量仅14个，今年8月二手房价下跌城市数量创2015年3月份以来最高值，创6年以来新高。中原地产首席分析师张大伟认为，主要是因为各地密集出台的二手房价格管控政策出现效果。

　　据统计局测算，8月份，4个一线城市新房、二手房价格分别环比上涨0.3%、0.2%，涨幅分别比上月回落0.1个、0.2个百分点。

　　其中，在新房价格上，北京、上海和深圳环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%，广州由上月上涨0.2%转为下降0.1%。在二手房价格上，北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点。而深圳则环比下降0.4%，连续4个月下降。

　　此外，31个二线城市新房价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手房价格环比由上月上涨0.2%转为持平。35个三线城市新房价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手房价格环比下降0.1%，连续两个月下降。

　　诸葛找房数据研究中心认为，随着前期出台的调控政策不断发酵、信贷持续收紧，叠加市场进入淡季，8月新房、二手房市场热度均有所下滑，由于政策调控重点转向二手房市场，二手房市场热度下滑表现更为明显。

　　三线城市房价“领跌”

　　据证券时报·券商中国 统计，从新房销售价格环比涨幅排名来看，新房价格涨幅居前的城市有：深圳(1.0%)，青岛、重庆、乌鲁木齐(0.8%)，西安(0.7%)；二手房价格涨幅居前的城市有：海口(0.8%)，广州、成都、泸州(0.5%)，北京、呼和浩特、大连、长春、南京、长沙(0.4%)。

　　另据 此前统计，7月新房价格环比涨幅排名前三分别为1.0%、0.9%、0.8%，二手房环比涨幅排名前三分别为1.3%、1.2%、0.7%。可以看出，8月新房、二手房的环比涨幅力度较7月有所减弱。

　　深圳虽然在8月新房价格环比涨幅排名第一，但二手房市场热度仍在持续下行。数据显示，8月深圳二手房价格环比下降0.4%，继5月后连续四个月环比下跌。

　　诸葛找房数据研究中心对此认为，深圳在出台二手房指导价后，二手房降温显著，促使部分需求持续涌入新房市场，加之深圳土地供应不足，新房项目供不应求，带动新房市场热度提升。

　　海口在7月、8月均位居二手房价格环比涨幅排名第一。诸葛找房数据研究中心对此认为，海口受到海南自贸港的规划利好，市场对其后市预期大大提升，加之人才利好政策下，吸引大量外地客户涌入，带动新房、二手房价格双涨。

　　从跌幅排名来看，秦黄岛、唐山、南充等三线城市的跌幅较大。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，今年8月是17个月以来三线城市二手房房价首次下跌。对于一些此前价格较为强势的城市如金华，也在连续17个月上涨后在8月首次下跌。近期应重点关注三四线城市的去库存情况。

　　楼市下行趋势或将缓和

　　对于8月房价变化，统计局指出，各地全面落实房地产长效机制，持续加强房地产市场调控，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。

　　专家认为，二季度以来楼市整体呈现下行趋势，8月份各线房价数据总体回落体现出房地产市场调控效果显现，房价过快上涨的势头得到遏制，但当前也需要警惕房价过快下跌对各地楼市去库存情况的冲击。

　　严跃进指出，从稳房价的角度看，既要打击房价过快上涨，也要确保房价不过快下跌。过快上涨方面，基本上大城市表现还不错。而过快下跌方面，一些城市出现了乱降价导致市场秩序混乱的情况。

　　张大伟表示，中原地产统计到8月房地产调控次数已经超过68次，叠加1-7月累计的352次，今年以来累计房地产调控已经突破420次。从整体房价数据看，2021年来一系列房地产调控终于见到了初步效果，特别是二手房价格开始出现拐点，热点城市对二手房的管控效果明显。

　　诸葛找房数据研究中心认为，随着接下来楼市“金九银十”传统旺季的到来，房企加大促销力度，以价换量现象增加，预计新房价格涨幅或将继续回落。而二手房市场在多措并举之下或将延续降温局面。

　　广东省住房政策研究中心李宇嘉表示，展望四季度，投向实体经济的贷款会增加，按照贷款集中度的政策，房地产增量贷款空间也部分释放，有助于稳定楼市。8月4日银保监会在总结上半年工作，安排下半年重点任务时强调，要毫不松懈地防范化解金融风险。按照“一行一策”“一地一策”原则，严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。因此，四季度楼市资金面会略微好转，但继续下行的趋势不改。