在南昌的楼群中，隐藏着公务员福利房。 （CFP/图）
绿地协助南昌市政府开发红谷滩新区，绿地的房地产在该区到处可见。 （CFP/图）
做政府想做、其他开发商做不了或者不敢做的事情，是绿地集团南昌模式的核心。在那里，他们为当地开发新区，也为政府建福利房，并从这桩生意中分享特别的土地收益。
绿地悦城只面向南昌市公务员团购，总数达三四千套房源。这些房子，科级以下是144平方米，处级213平方米，厅级更大。不少手里有多套住房的公务员纷纷将团购资格向外兜售，指标费到2013年3月份已经炒到了50万元每套。
2013年2月中旬的一天，房产商郭为找在南昌市做公务员的朋友李平吃饭。酒过三巡，李平红着脸伸长脖子凑到郭为耳边说，最近发了一笔“不义之财”，把单位团购绿地悦城的资格卖了，20万元指标费就这样到手。
但在一个月后，李平开始为自己卖掉资格的行为后悔了——绿地悦城此时的购房资格已经被炒到了50万元。
绿地悦城项目坐落于赣江西岸，一片南昌市刚规划的、犹如香港岛般面积的九龙湖新区。那里现在还是一片刚平整的空地，如果不经当地农民的提醒，很难找到这片尚未动工的红土地，更难以知道这是一个专供南昌市公务员的团购房建设项目。
两个月前，包括李平在内的南昌市三千多名公务员，为这个尚未动工的项目，每人付了二三十万元不等的首付款，很多公务员连地都没看，就把钱匆匆交给了开发商上海绿地集团。与其他开发商卖房会出具购房合同迥异，绿地只给他们开了一张收款收据。
不过这样一个占地达500亩、几乎已经销售一空的楼盘，南昌市相关部门却否认其存在。“这个项目房管局还没受理过，我也没听说过。”南昌市房管局负责人吞吞吐吐地对南方周末记者说，“公务员不可能团购这房子。”
在中国，团购房往往是一种福利。在住房改革、停止福利分房的十几年后，“福利房”在某些地方还是隐秘地存在着。
据南方周末记者了解，绿地悦城项目在2013年年初已经卖出去大半。南昌市直机关公务员团购绿地悦城的价格是每平米5000元，保守估计，仅是该地段市场价的70%。
为什么绿地能够在项目还是一片空地、未拿到预售证的情况下就销售？为什么它们愿意以成本价将房子定向卖给南昌市公务员？这一切都要从这块城市新核心区的土地说起。
绿地的算盘
绿地集团江西事业部副总经理戴咏春对南方周末记者称，绿地悦城不对外销售，只面向南昌市公务员团购，总数达三四千套房源。
绿地悦城自2012年12月28日正式启动。三个月来，几百名农民工一直在绿地悦城项目上搬运泥土，立围挡，建工人住的活动板房。
“正式动工将在今年5月份。”在一个临时搭建的简易房里，施工方上海建工集团的一位代表对南方周末记者说，因为远离市区，快递甚至找不到这里。
但位于九龙湖新区的这块土地却因其独特的位置而拥有极大的潜在商业价值。地块位于一个仿造鸟巢外形的体育场与在建的南昌西客站之间。500亩的土地，被两条公路切割成A、B、C、D、E、F六个地块。两年后，这里将矗立89栋高层住宅楼和15栋4层商业楼，及一栋3层的幼儿园，总建筑面积超过100万平方米。
在过去几年间，江西省高层官员们试图把九龙湖区域打造为南昌的城市副中心。这里依山傍水，江西省委省政府也将搬至此地。江西国体中心、南昌西客站及地铁线均落户九龙湖。虽然如今还是一片大工地，但多数南昌业内人士称，随着乡村变成城市新核心，无疑会提升周边的地产价值，九龙湖拥有潜力。“这是未来的红谷滩，有房子就应该去抢。”鼎盛同创营销有限公司董事长赵熙认为，九龙湖区域房价很快将过万。
绿地悦城是九龙湖区域为数不多在卖的项目之一，但普通购房者是难以买到这个项目的。绿地集团江西事业部副总经理戴咏春对南方周末记者称，绿地悦城不对外销售，只面向南昌市公务员团购，总数达三四千套房源。
在南昌，政府机关集资建房、团购住宅在过去两年也有出现，但操刀的企业往往是南昌市城投公司或市政公司。
南昌一位开发商对南方周末记者透露，绿地悦城项目往西9公里的望城，南昌新建县正在为全县公务员集资建1万套住宅，操盘公司即为新建县城投公司。该项目公务员团购价仅为3700元/平方米，所有县财政局发工资的单位都有买房的资格，包括退休职工。
据南昌新建县的一位公务员描述，2013年3月8日是新建县规定的最后打款期限。在那之前几天，新建县的农业银行、工商银行和交通银行都挤满了人，公务员们都排着队往单位指定的集资房账号里打钱。
但像绿地这样的品牌房企做定向给公务员团购的商品房，尚不多见。绿地是从南昌市政公用房地产股份有限公司接过这个项目的。国土局档案显示，这块地最初由南昌市政公用房地产股份有限公司在2011年11月拍得，地价为186万元/亩。后来这块地被装入南昌九龙湖置业有限公司，工商资料显示，其成立于2012年9月29日，由南昌市政公用房地产股份有限公司100%控股，法定代表人亦为其公司总经理郑学平。
两个月后，南昌九龙湖置业93%的股权以1394.698万元的价格挂牌交易，挂牌条件同时称“代标的企业向转让方偿还债务3.26亿元人民币”，其意向受让人规定必须“为具有国有成分的中资法人企业且注册资本金应不低于本次收购应付所有款项金额。同时，意向受让人须为2012年中国企业500强或其全资企业”——不出意料，唯一符合资格的竞拍方绿地拍得九龙湖置业93%的股权。
对于接手这个团购项目的原因，戴咏春解释为纯粹是一个市场行为，“南昌市分管的领导找我们谈，说公务员买房也很累，希望能帮他们做一个团购。我们也乐意做这种事情，可以稳稳当当挣3个点利润、2个点的管理费。而且项目现在还是一片空地，我已经收了他们30%的房款，拿着钱我都可以去别的地方投资去了。”
不过，这个旨在解决“买房困难的公务员”的项目，房子的分配是严格按照等级划分，且全是大户型——科级以下是144平方米，处级213平方米，厅级更大。不少手里有多套住房的公务员纷纷将手里的团购资格向外兜售，资格费到了2013年3月份已经炒到了50万元。
当地一位发展商称，如此低的价格，绿地无异于给南昌市的公务员都送了个大红包，绿地的算盘显然不在那“3个点利润，2个点的管理费”上。
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