项目名称：普定县医养中心项目

项目行业类别:社会保障及设施管理

产业类别：大健康

项目建设性质：新建

合作方式：独资、合资

项目现状：1、建设条件：项目建设地紧邻黄果树机场、安顺火车站、黄桶火车站三大交通枢纽站，距安顺市区仅有5公里，距普定县城7公里，安普城市干道、安顺西绕城高速公路、209省道及安织路、安补路、两六路、白魏路等公路穿境而过，交通四通八达，十分便捷。项目选择场址历史上无地震、滑坡、泥石流、洪涝等自然灾害的记录，工程地质条件较好，水、电、路、通讯等基础设施完善，有利于项目的正常开发建设。项目建设地气候宜人、生态优良、资源丰富、文化多彩，是建设养老社区项目的绝佳之地。

2、产业条件：普定县已成为“贵州省10个大健康医药产业发展示范区”之一，为普定县争取国家、省、市相关政策支持，打造省级健康养生基地提供了新机遇。白岩镇境内有总投资200亿元的兴东民族医药大健康养生产业园、投资5.8亿的福达汽车城等企业，有6000多亩无公害蔬菜基地和万亩韭黄基地，素有“韭黄之乡”的美誉。目前，全镇形成了以汽车综合服务业、老年康体养生旅游业、高效农业和现代物流业为主的新兴产业。普定县人力资源丰富，现有大专以上院校代培点3个，中等专业技术培训学校3所，社会办理专业技术培训机构6家，通过岗前培训，可满足各大中型企业的需要。

2013年以来，国务院先后出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》、《关于促进健康服务业发展的若干意见》、《关于促进旅游业改革发展的若干意见》等指导性文件，逐步形成国家对健康与养老服务产业的顶层设计，为康养产业带来重大的发展机遇，提供利好的政策环境。

3、优惠政策及扶持条件：享受国发〔2012〕2号、黔党发〔2012〕15号文件相关优惠政策外，还可享受贵州省、安顺市、黔中经济区、贵安新区相关招商引资优惠政策。此外，对于投资规模大、效益高、成长好的国家鼓励性发展项目，还可享受“一事一议”、“一企一策”政策，给予更为优惠的扶持。

项目建设内容：拟用地100亩建设普定县养老社区项目，主要包括养老公寓区、医疗服务区、商业服务区、文体活动区、室外活动区和后勤保障区共计6个功能区域。项目建成后可同时容纳800名老年人居住疗养。

项目服务单位：贵州省普定县投资促进局

电话：0851-3822***

传真：0851-3822***

电子邮箱：puding**[ta]**.com

普定县医养中心项目建议书

目录

1、项目概况3

1.1项目背景3

1.2项目概要4

2、优势条件5

2.1区位交通优势5

2.2医养条件优势7

2.3建设选址优势8

3、项目政

4、项目规

4.1规划原

3.2建设内

5、市场分

5.1项目市场前景分

5.2项目市场规模分

6、财务分

6.1预期投

6.2盈利分

7、风险分

1、项目概况

1.1项目背景

自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化的发展趋势。根据我国第六次人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%，较第五次人口普查相比，60岁以上人口占比上升了近3个百分点。而我国老人在60岁以后的余寿中，有60%-80%的时间是带病生存。因此，我国老龄化人口有“养老”和“医疗”双重诉求。目前，我国养老服务和医疗服务分别隶属民政和卫生两个体系，相对应的养老院更多的是只提供养老服务；医疗单位只提供医疗服务，这使老年人面临养老或医疗的单项选择困境。因此，充分发挥社会资本优势，建设“医”+“养”结合项目，不仅是我国人口老年化催生的市场需求，也是提高老年人生活质量、改善民生的重要举措，具有重要意义。

普定县位于贵州省西部，隶属贵州省安顺市，距贵阳97公里，距安顺市中心城区14公里，同时是贵州省旅游西线重要结点，自然风光秀美，生态环境良好。为充分发挥资源优势，满足市场需求，普定县拟引进企业进行普定县医养中心项目建设。项目选址贵州省唯一白族居住地——普定县白岩镇讲义寨进行建设，将医疗和养老相结合，整体占地200亩，分为综合医院、养护区、居住颐养区、文体活动区和综合服务区，建设集医疗、养老和疗养为一体的现代化养老社区。

1.2项目概要

普定县医养中心建设项目概要如下表所示：图表1项目概要

序号名称具体说明

1建设地点普定县白岩镇讲义寨

2建设条件Ÿ区位交通优势：普定县城距安顺市中心城区18公里，距省会贵阳市区97公里；普定县是贵州西线旅游精品黄果树、龙宫、织金洞等国际品牌旅游景区的中心，旅游区位优势十分明显；

Ÿ医养条件优势：普定县风光秀美、生态良好、气候优良，具有医疗和养老的良好条件

Ÿ建设选址优势：区位交通方面，普定县白岩镇讲义寨距省会贵阳市90公里，距安顺市5公里，距普定县城7公里，安普城市大道直通安顺，安普城际公交在白岩镇设有站点，这使项目可实现和安顺市同城化发展；品牌优势方面，讲义寨为贵州白族第一寨和全国农业旅游示范点；景观资源方面，整个村寨犹如一盆未经雕饰的山水盆景，风光独特秀美

3建设原则建设集“养老、医疗、疗养”为一体的高端养老机构

4建设内容项目整体占地200亩，分为综合医院、养护区、居住颐养区、文体活动区和综合服务区，形成以医疗、养护、养老居住为核心，并满足家属探望，老年人购物、餐饮、娱乐、康体、文化体验等需求的服务体系

5市场分析Ÿ项目市场前景分析：我国医、养项目市场需求量大，然而目前我国医、养相结合的项目较少，因此医疗+养老项目行业前景看好；

Ÿ项目市场规模分析：仅以贵州省老龄人口作为预测依据，项目市场规模30万人次以上

6预期投资项目总投资30678万元

7财务分析项目建设的老年公寓通过出售形式回收资金，销售收入14700万元，其他业态年净利润为2700万元，项目投资回收期6年

8风险分析项目主要风险有产品打造风险和运营风险，采取合理措施，风险总体可控

9综合评价项目适宜投资建设

10联系方式联系单位：普定县投资促进局

联系人：方勇

联系电话：1388533***

2、优势条件

2.1区位交通优势

区位：普定县隶属贵州省安顺市，东与安顺市西秀区、开发区、平坝县比邻，南与镇宁县、六枝特区相接，西靠六枝特区，北抵织金县。县城距安顺市中心城区14公里，距省会贵阳市区97公里；普定县是贵州西线旅游精品黄果树、龙宫、织金洞等国际品牌旅游景区的中心，旅游区位优势十分明显。普定可利用靠近贵阳、安顺市优势吸引两大城市养老客群；同时可利用靠近黄果树、龙宫、织金洞等景点优势，和这些国际知名景区协同共建，扩大项目影响力和知名度，并利用自身特色优势分流其客源。

图表2普定县区位优势

交通：普定县形成了“铁、公、机”立体化交通网络。铁路：隆（隆昌县）百（百色市）铁路、贵（贵阳）昆（昆明）铁路、长（长沙）昆（昆明）铁路、安（安顺）六（六盘水）城际铁路、黄（普定县黄桶火车站）百（百色）穿境而过，使普定县成为西南片区铁路交通重要枢纽；公路：普织（普定—毕节市织金县）高速公路将于2017年建成通车，彻底打通普定南北方向快速通道，使普定充分融入贵州“六横七纵八联”交通大干线；双向八车道的“安普城市大道”实现了县城与安顺市的同城化；机场：县城距黄果树机场仅14公里，距贵阳龙洞堡国际机场110公里。良好的交通条件使项目便于承接四方游客。

图表3普定县交通条件

2.2医养条件优势

风光秀美：普定县自然风光秀美，拥有全国农业旅游示范点讲义民俗风情村、号营山庄；省级风景名胜区、贵州第二大人工湖夜郎湖；全国重点文物保护单位穿洞古人类文化遗址等贵州省著名旅游景点。此外普屯坝云中草原、峰林火焰山、重阴山杜鹃湖等近年来成为普定旅游新亮点。秀美的风光使普定成为人们远离城市喧嚣，享受心灵宁静的度假疗养胜地。

图表4普定县实景图

生态良好：贵州省是我国生态大省，习近平总书记曾盛赞贵州空气好，可以做“空气罐头”。2015年，在贵州省空气质量排名中，安顺市以93.5%的空气优良率排在贵州省第三名，生态环境十分优良。普定境内污染性企业较少，空气质量良好，适合休憩疗养。

气候优良：普定县气候怡人，属亚 热带高原季风湿润气候，全年气候温和，冬无严寒，夏无酷暑，春干秋凉，全年平均气温15.1℃，最冷月（1月）平均气温5.2℃，最热月平均气温23℃，是避暑消夏、休憩疗养的理想之地。

2.3建设选址优势

项目位于普定县白岩镇讲义寨。

图表5项目建设位置

项目地点建设条件优越

1、区位交通优势

白岩镇位于安顺市北面，普定县东南面，距省会贵阳市90公里，距安顺市5公里，距普定县城7公里，紧邻黄果树机场、安顺火车站和黄桶火车站三大交通枢纽。安普城市大道、普织高速、209省道及安织路、安补路、两六路、百魏路等公路穿境而过，交通四通八达，其中安普城际公交在白岩镇设有站点，实现白岩镇和安顺市同城化发展。优越的区位交通条件便于项目承接四方医养消费人群，同时便于家人前来探望，项目建设具备良好条件。

2、品牌优势

贵州白族第一寨：白岩镇是贵州省内唯一的白族聚居地，其中，讲义寨是白岩镇白族最多的村寨，民族风情独特，其中，流传至今的“龙家的来源”、“龙家入黔的传说”、“双拖的由来”等故事与传说具有浓厚的传奇色彩，是普定白族的“荷马史诗”，具有较高的历史研究价值。讲义寨是普定县文化旅游建设重点区域。

全国农业旅游示范点：讲义寨寨前地势开阔，几座孤独的残峰散落于水花稻田之中，田园风光秀美，为全国农业旅游示范点，品牌优势明显。

3、景观资源优势

讲义寨村寨坐南朝北，靠山临水，房屋多为石木结构，为普定县独一无二的古朴建筑。寨中阿宝塘潭水碧绿，潭水深四五十米，水流顺山而下，交汇于寨前小河，整个村寨犹如一盆未经雕饰的山水盆景，风光独特秀美。

图表6讲义寨景观

3、项目政策

良好的生态环境和得天独厚的资源，为贵州省最富竞争力的优势。因地制宜发展大健康产业，是贵州省委、省政府深刻分析国内外经济和产业发展趋势，立足贵州省资源禀赋作出的一项重大战略决定。近年来，贵州省出台了一系列政策，支持大健康产业发展。项目建设受叠加政策支持。

2014年，贵州省出台了《贵州省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》。《意见》指出，繁荣养老服务消费市场，各地要充分利用生态、气候、旅游等资源优势，积极发展养老服务业，扶持发展龙头企业，形成一批产业链长、覆盖领域广、经济社会效益显著的产业集群。

2015年，贵州省出台了《贵州省健康养生产业发展规划（2015-2020年）》，《规划》指出，着力发展健康养老，把医疗、气候、生态、康复、休闲等多种元素融入养老产业，培育发展养老、康复、老年产品等一体化的特色产品。同年，贵州省出台了《省人民政府关于支持健康养生产业发展若干政策措施的意见》，其中指出，支持健康养生产业示范基地建设，对健康养生产业示范基地在资金、项目用地、建设程序、运营管理等方面给予重点培育和扶持。

2016年，贵州省发布《贵州省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，《纲要》指出，大力发展大健康养生产业，将贵州建设成为独具特色的医药养生省、全国大健康产业基地和国际知名的宜居颐养胜地。

4、项目规划

4.1规划原则

项目落实科学发展观，以办好人民满意的养老服务事业为宗旨，以建设具有独创性、标准化、规范化的养老机构为手段，实事求是，因地制宜，合理布局，科学设置，处理好需求与可能、规模与质量、当前和长远的关系，努力提高项目服务内涵和服务质量，建设集“养老、医疗、疗养”为一体的高端养老机构，让每一位入住的老人都能健康、快乐、安心的度过晚年生活。

3.2建设内容

项目整体占地200亩，分为综合医院、养护区、居住颐养区、文体活动区和综合服务区，形成以医疗、养护、养老居住为核心，并满足家属探望，老年人购物、餐饮、娱乐、康体、文化体验等需求的服务体系，使老人尽享人生最轻松、最温馨的一段旅程。

图表7项目服务体系

综合医院：占地面积45亩，建筑面积25800m2，其中急诊部建筑面积800m2，门诊部建筑面积6000m2，住院部建筑面积15000m2，办公中心建筑面积2000m2，食堂、宿舍等院内生活配套设施建筑面积2000m2。

养护区：占地面积45亩，建筑面积26000m2，其中老年护理居住区建筑面积20000m2，老年浴室建筑面积3000m2，洗衣房建筑面积500m2，护理员休息、培训室1700m2，接待室建筑面积800m2。

居住颐养区：占地面积50亩，建筑面积45000m2，其中老年公寓建筑面积42000m2，社区广场等配套设施建设3000m2。

文体活动区：占地面积30亩，建筑面积16000m2，其中棋牌室、老年舞蹈室、书法室等建筑面积6000m2，白族歌舞演绎室4000m2，白族手工艺品参与制作室3000m2，老年康体健身活动室3000m2。

综合服务区：占地面积30亩，建筑面积20000m2，其中家属探望住宿酒店建筑面积10000m2，购物中心建筑面积6000m2，餐饮中心建筑面积4000m2。

图表8项目建设内容

建设内容建筑面积（m2）

综合医院急诊部

门诊部

住院部

办公中心

生活配套设施

养护区老年护理居住区

老年浴室

洗衣房

护理员休息、培训室

接待室

居住颐养区老年公寓

配套设施

文体活动区棋牌室、舞蹈室等

白族歌舞演绎室

白族手工艺品参与制作室

老年康体健身活动室

综合服务区家属探望住宿酒店1

购物中心

餐饮中心

5、市场分析

5.1项目市场前景分析

项目建设优势明显，市场前景广阔，主要表现在以下几方面：1、项目行业前景广阔

我国老年人口不断增多：我国在2000年时，60岁及以上人口占总人口比例达到7%，这标志着我国进入了老龄化社会。到2012年，我国60岁及以上人口占总人口比例为14.3%，处于快速老龄化阶段。截至2014年底，我国60岁以上老年人口已达到2.12亿，占总人口的15.5%。预计本世纪中叶老年人口将达到峰值，超过4亿。届时，每3个人中就会有一个老年人，我国具有养老需求的人口规模庞大。

图表9我国60岁以上人口占比

老年人医疗和养老需求旺盛：根据我国养老民意调查，老年人在医疗、生活服务和精神慰藉三方面的需求比例分别为43.24%、41.79%和15.89%，老年人在医疗和生活服务方面的需求比例近半数，我国老年人口医疗、养老需求旺盛。

我国“医+养”项目较少：目前我国养老机构或以单纯的养老院为主，或以养老公寓为主，医疗+养老的项目较少，不能同时满足老年人医疗和养老的双重需求。这使项目建设具有先发优势，未来前景看好。

综上所述，我国医、养项目市场需求量大，然而目前我国医、养相结合的项目较少，因此医疗+养老项目行业前景看好。

2、项目建设条件优越

项目建设条件优越主要表现在两方面：一是项目区位交通条件优越。普定县白岩镇讲义寨距省会贵阳市90公里，距安顺市5公里，距普定县城7公里，安普城市大道直通安顺，安普城际公交在白岩镇设有站点，这使项目可实现和安顺市同城化发展，广泛吸引各地客群。

二是项目依托资源优质。项目建设地点是贵州白族第一寨，文化资源丰富，风光秀美，生态环境良好，十分适宜养老养生，其独特的文化特征及良好的自然生态环境对老年人具有较强的吸引力。

3、项目建设业态科学

项目形成以医疗、养护、养老居住为核心，并满足家属探望，老年人购物、餐饮、娱乐、康体、文化体验等需求的服务体系，能够满足老年人从医疗-生活服务-精神慰藉全方位的养老需求，建设业态丰富科学，符合市场需求。

综上所述，项目发展空间广阔，市场前景十分看好。

5.2项目市场规模分析

项目仅以贵州省老龄人口作为预测依据。

2003年，贵州省人口年龄结构进入老龄化阶段，跨入了“老年型”省份行列。2011年，贵州省60岁及以上老年人口达到454.4万人，占常住人口的13.1%。2015年，贵州省60岁以上老年人口达到523万人，占全省总人口的14.9%。根据贵州省老年人口增长速度，保守估计2020年贵州省60岁以上的老年人口将达665万，占总人口的16.14%，届时，贵州省将面临较大的养老压力。

项目靠近贵阳和安顺市，交通便捷，便于承接四方游客，项目市场规模仅按2020年贵州省60岁以上老年人口数的5%测算，则项目市场规模30万人次以上。

6、财务分析

6.1预期投资

项目预期投资30678万元，包括建筑工程费15936万元，设备购置费用及安装费用8240万元，工程建设其他费用4637万元，预备费用865万元，铺底流动资金1000万元。

建筑工程费：项目建筑面积132800m2，以建筑成本平均1200元/m2测算，则项目建筑工程费用15936万元。

设备购置及安装费用：项目购置设备包括医疗设备、装修设备等，参照现行厂商报价，项目设备购置费用8000万元，项目安装费用按项目购置费用的3%测算，则项目安装费用240万元。项目设备购置及安装费用8240万元。

工程建设其他费用：包括土地费用、项目可研费用、规划设计费用、建设单位管理费、设计费等，其中项目土地费用按20万元/亩测算，则土地费用4000万元；项目可研费用、规划设计费、建设单位管理费、设计费等按项目建设工程费用的4%测算，则共计637万元。项目工程建设其他费用4637万元。

预备费用：本项目预备费用按上述投资费用的3%测算，则项目预备费用865万元。

铺底流动资金：按1000万元计。

图表10项目预期投资

类别金额（万元）

建筑工程费

设备购置及安装费用

工程建设其他费用

预备费用

铺底流动资金

总计6.2盈利分析

项目建设的老年公寓通过出售形式回收资金，其他业态自持。老年公寓建筑面积42000m2，以销售均价3500元/m2测算，则项目销售收入14700万元。测算项目正常运营后其他业态年经营收入和年经营成本，并在此基础上计算项目投资回报率和投资回收期。

1、经营收入

项目经营收入包括医疗收入、老人护理收入和综合服务区商业服务收入。

医疗收入：项目以每年就医人数30万人，每人平均消费150元测算，则项目医疗收入4500万元。

老人护理收入：项目老年护理居住区建筑面积20000m2，约有床位600张，以每张床位每年护理收入6万元测算，则项目老人护理收入3600万元。

商业服务收入：包括综合服务区酒店住宿收入、商品销售收入和餐饮收入，以2000万元计。

则项目年经营收入10100万元。

2、经营成本

项目经营成本包括综合经营成本、员工工资及福利费、管理费用、折旧费用及其他费用。

综合经营成本：综合经营成本包括医疗耗材费、燃料动力费等，根据其它类似项目经营情况看，一般经营成本为营业收入的30%，则综合经营成本为3030万元。

员工工资及福利费：以工作人员500人，年均工资及福利3万元计算，人员工资及福利1500万元。

管理费用：管理费按人员工资的10%计提，则管理费150万元。

折旧费用：采用直线法，残值率取5%，建筑物按20年折旧，设备按10年折旧，则固定资产折旧费用1300万元。

其他费用：包括办公费用、宣传费用等，以500万元计。

则项目经营成本6480万元。

图表11项目盈利分析

经营收入金额（万元）

医疗收入

老人护理收入

商业服务收入

经营成本

综合经营成本

员工工资及福利费用

管理费用

折旧费用

其他费用

经营利润

通过简单财务测算，项目每年经营利润=经营收入-经营成本=3620万元，扣除增值税、销售税金及附加，项目每年的净利润为2700万元。项目总投资额30678万元，加上项目老年公寓销售收入，项目投资回收期约为6年。

7、风险分析

项目风险主要为产品打造风险和运营风险。

产品打造风险：项目以医疗+养老为主题，项目产品应充分满足老年人医疗和养老需求，以老有所医、老有所依为服务宗旨，产品契合老年人心理需求。项目产品打造是项目能否吸引老年人群的关键要素，因此项目存在一定的产品打造风险。

为了规避项目的产品打造风险，可采取的措施包括：1、进行前期的市场调研，充分研究老年人心理偏好，进而设计项目产品；2、学习类似项目的设计经验，在服务项目设计、装修风格、服务质量追踪等方面借鉴成功经验，充分满足老年人需求；3、聘请专业的设计团队，对项目进行专业化设计。

运营风险：项目市场前景看好，但如果项目运营不善，将影响项目知名度和目标客群认知，因此项目存在一定的运营风险。

为了防范运营风险，可采取的措施有：1、成立专业的运营管理团队，对项目进行专业的运营管理；2、加强项目宣传，增加项目宣传费用投入，利用电视、网络、书刊等媒体进行宣传，增强项目知名度；3、学习类似项目的运营案例，吸取其成功经验，并结合本项目实际制定出适合项目的运营管理方法。

图表12项目风险分析

风险风险程度说明

严重较大一般

产品打造风险√1、进行前期市场调研

2、学习类似项目设计经验

3、聘请专业设计团队

运营风险√1、成立专业运营管理团队

2、加强项目宣传

3、学习类似项目运营案例

风险总结风险总体可控