一、背景分析项目所在地贵州习水县，地处川黔渝结合部的枢纽地带，东连贵州桐梓县、重庆綦江区，西接贵州赤水市，南近贵州仁怀市、四川古蔺县，总面积3128平方公里，习水县总人口717534人。习水交通便利，重庆、遵义与习水县将实现全高速连接，旅途时间将缩短至2小时以内，真正实现“快旅慢游”，交通条件将为习水带来新的发展机遇。习水县内旅游资源丰富、具备发展旅游业的先天条件，现阶段政府大力发展旅游业，便捷的交通条件将为习水带来新的发展机遇。

（二）政策分析旅游业发展已成为县域经济的重要支柱产业，县委县政府已完成习水县旅游业发展三年行动计划。为进一步提升习水县旅游业发展水平，把旅游业发展成为县域经济的重要支柱产业，县委县政府特制定习水县旅游业发展三年行动计划。着力打造“游遍贵州·住在习水”旅游品牌，加快形成“一核˙两驱动˙三带˙五组团”旅游发展格局，实现旅游产业转型升级，真正把旅游业培育成为县域经济的重要支柱产业。2015-2017年，建成土城创新区（含小坝）、鰼部生态文化度假区、丹霞谷景区3个5A级景区，箐山公园、飞鸽子2个3A级景区;2018年经省市政府的大力支持，习水县政府预计投入80亿元资金着手打造习国文化园游览区。目前，习水有旅行社5家，接待旅游总人数达到1000万人次，旅游总收入达到50亿元。习水县拥有丰富的自然旅游资源优势及区位交通优势，加之政府着力打造“旅居习水”生态旅游理念，旅游业的良好发展将在未来数十年内成为习水县的主要经济增长点。

（三）市场分析习水目前有高端酒店1家，四星级酒店1家，客房数超过60间的酒店约10家左右，各类宾馆、招待所，超过80家。习水目前的旅游业发展迅速，现习水的酒店无论是从客房数量、服务配套、品牌影响力等方面综合考量来看，高品质酒店在习水市场是空缺的；随着经济发展，高品质酒店市场在习水具有很大市场空间的。

（四）选址分析该项目位于华润大道（现希望路），属县城西城区，县城行政区。项目由城交集团倾力打造。城交集团已成功开发多个项目，有多个项目的经验积淀。此项目涵盖酒店、甲级写字楼、商业多种物业于一体，项目用地面积1.7万平米，总建面5.7万平米。华润大道商圈是属于习水商圈之一，由于地段位于城市西扩范围核心区域，该区域房地产发展火热。随着习水撤县设市的政策推动，城市扩建步伐加快，未来此地将是连接老城区的中心地带。

二、星级酒店的现状及趋势根据国内酒店行业协会的调查，目前酒店业的现状及发展趋势是：（1）三星级以上的酒店经济效益较好；（2）高星级酒店凡是娱乐、休闲度假配套好的效益更好；（3）凡是注重酒店形象包装及品牌策划的均效益较好；（4）酒店管理公司的发展方向正从一二线大城市向三四线城市及县城发展。

三、经营定位（一）定位标准（1）、档次定位四（五）星级商务酒店；（2）功能定位中高端商务、会议、娱乐、健身及新城区商务休闲中心。（3）定位依据习水县集商务、住宿、休闲、餐饮、娱乐于一体的综合性宾馆只有一个，且规模不大，酒店营业后将填补这一空却，鲜明的功能与市场定位，将成为市场竞争取得成功的有力保障。（二）经营理念一、打造习水县高端星级商务酒店县城内最体面的商务接待应酬场所，最具品位的娱乐、健身休闲去处。二、五星级标准的商务客房及配套会议、餐饮设施为品牌形象，以规模化的住宿、餐饮、休闲娱乐为利润中心，产特立足，以特取胜，做到人无我有，人有我新，人新我精，人精我奇，人奇我变。

四、功能布局与设计思路（一）功能布局酒店环境设计：聘请国内知名的规划设计院设计本案，依照中国饭店协会发布的《绿色饭店标准》并结合现代国际化酒店功能设计理念进行设计公共建筑部分：公共建筑部分有红城广场、室外及地下停车场、屋顶花园等。酒店主楼共23层，总建面5.7万平米，（其中酒店面积18800平方；商业面积6240平方；办公区域面积206400平方）。功能设置（含商业群楼、甲级写字楼、酒店客房），一层设：酒店大堂、便利店、餐饮、饮品；二层设：多功能会议厅、中小会议室、贵宾休息室、美容美发、健身房、咖啡茶座等，三层设：特色餐厅、主题茶厅、中式重餐、康体SPA休闲区等。十三层设：客房服务大厅、屋顶花园休闲区、酒店客房。酒店客房（12间）。十四至二十三层设：标准客房及套间客房（共计215间）。第二节设计思路以未来酒店市场的经营需求和经营目标为前提，充分考虑到开业以后的经营效果和投资回报，领先习水县酒店市场10年以上的前瞻性，在布局、功能设计等方面按照国家五星级酒店设计标准设计建造。在客房功能设计方面：以市场需求为出发点，房间总量控制在230间左右，房间面积均不小于30㎡。在会议餐饮功能设计方面：满足大型会议、政府接待、商务谈判、厂商活动、婚庆活动和各种中高档散客宴请等需求。在康体娱乐功能设计方面，设计独立通道及专用电梯，区域上划分具备独立性和私密性，以适应市场需求的变化。

五、前景展望经过上述分析，在目前选址经营星级酒店具有前瞻性、是可行的，项目的成功在于填补市场的空白，有明显用优于竞争对手的核心竞争力。习水写字楼酒店的成功运营将成为整个习水县的第三产业带来明显的示范和领头作用，提升并改善当地招商引资的环境和旅游业基础设施，必将获得良好的社会、经济效益。本项目由习水县城交集团负责建成，寻找合作商，由合作商负责装修和日后经营，具体合作方式双方协商。