本报讯（记者 陈斯）备受关注的房地产调控“国五条”北京细则昨日发布，根据北京市政府印发的《通知》，2013年全市新建商品住房价格与2012年相比应保持稳定，并进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　《通知》从切实承担稳定房价工作责任、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程建设、加强商品房销售管理、强化市场监管和预期引导、加快推进长效机制建设七个方面提出了十九条具体政策措施。

　　《通知》要求，自今日起，本市户籍单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已经拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

　　同时，对个人转让住房，能核实房屋原值的，依法严格按个人转让住房所得的20%计征个人所得税；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　此外，还将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。

　　解读一

　　调控目标

　　政策

　　2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　解读

　　降低改善型商品房价格

　　北京市房协秘书长陈志表示，北京2013年度房价控制目标，从总体上延续了2011年“稳中有降”的思路。同时，是将市场短期调控与长效机制建设相结合，蕴含着住房管理制度上的创新，和解决住房问题思路上的重大战略调整。

　　其中，进一步降低自住型、改善型住房价格，促进住房回归居住属性，符合北京人口资源环境的现实要求，使有限的住房资源得到最合理有效的配置，以最大限度地支持和保持普通居民家庭合理的住房消费需求。

　　陈志认为，今年的房价调控目标的针对性更强，更符合北京的实际。近年来，北京不断加大保障性安居工程力度，但人地资源矛盾突出，仍然面临着一大批超出住房保障条件的家庭难以通过市场解决住房问题，给市场和保障两方面都带来了巨大的压力。

　　他表示，此次北京提出的将自住型和改善型商品住房纳入限价房序列管理，主要是通过逐步增加此前试点的“限地价、竞房价”或“限房价、竞地价”土地出让方式。在商品住房的供地阶段就明确将来销售房价，可以有效地达到控制这类住房价格的效果。这类住房恰恰针对的就是中等收入阶层，也是目前社会最大的群体，此前北京对于中等收入家庭住房问题的支持还不是特别清晰，此次进行了明确，是政策的一大亮点。

　　至于这类住房与之前北京限价房的关系、两种房源如何对接、覆盖家庭的准入范围如何确定等，陈志认为，这有待进一步细化的实施细则。

　　解读二

　　严格限购

　　政策

　　本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

　　解读

　　抑制用假离婚买房行为

　　陈志秘书长认为，这类限购的范围是年满18岁的单身个人。“年满18周岁是可以脱离原有的家庭单独生活，可以购买住房，但单身一个人一般一套房子就足以自住了，在目前供求紧张的状态下，如果一个人买多了，是有投资投机的嫌疑。从调控的整体来看，这条规定的主要目的还是抑制投资投机的需求，让房屋回归自住和居住的功能。”对于离婚人士，陈志认为也应属于单身个人的范围。

　　北京市房地产中介行业协会会长李文杰说，这条政策是对需求的抑制，去年下半年起，北京的楼市出现了回暖，主要是刚性需求和改善型需求的推动，“但在改善型需求中，有一些是假改善，比如用离婚的手段来买房，两人离婚之后，最多的可以一共买4套房，新政策对这样的行为将有效抑制。”

　　不过，李文杰表示，这部分假改善的需求其实并不大，因此对于实际改善型需求不会有明显的误伤。

　　解读三

　　加强查处

　　政策

　　将进一步加大执法检查力度，继续坚决查处各种违反限购政策的违法违规行为，绝不姑息，确保限购措施执行不走样。对于教唆、协助购房人骗取购房资格的房地产开发企业和中介机构，将根据不同情况要求整改甚至停业整顿，并处罚有关人员。通过各种手段骗取购房资格的家庭，不仅要承担相应的经济和法律责任，不予办理房产证，且5年内不能在本地购房；构成犯罪的，还将依法追究刑事责任。

　　解读四

　　提高首付

　　政策

　　中国人民银行营业管理部、北京住房公积金管理中心在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。

　　解读

　　二套房首付或提至七成

　　李文杰说，此次北京的细则中，只是要求进一步提高第二套住房贷款的首付款比例，并没有明确上浮的比例。

　　“目前二套房贷的政策是首付比例6成，贷款利率上浮15%。这次提出进一步提高首付比例，很可能是首付比例提高到7成，贷款利率上浮20%。这符合市场预期，比较务实。”李文杰说。

　　他表示，对于二套房贷政策，北京此次出台细则中的规定，与之前大家的预期相比，并没有很高的加严。

　　有业内人士分析，央行下通知规定首付比例“一刀切”的可能性非常小，极有可能要求“各家银行根据自身放贷比例和风险自行控制二套房首付的调整比例”，如果是这样就可能会出现部分银行调整，但是部分银行不动的现象，“下周就要看哪家先当出头鸟，可能放贷业务不是重心的银行会先调整。”

　　算账

　　购200万房将增税28万

　　假设二套房的首付提高至70%，以评估价200万的二手房为例，贷款20年，首付提高至70%后借款人要多支付20万的首付款，前期资金压力较大，但是相对还款的压力会减少很多，因为相应的贷款额度也随之降低。

　　从月还和总还款的金额来看，商业贷款新旧政策对比月还节省1575.3元，总还款节省378073元。公积金贷款新旧政策对比，月还节省1314.4元，总还款节省315454元。二套房新政策商贷与公积金对比，因为公积金的利率较低，所以月还款会比商业贷款少782.73元，总还款少187855元。

　　1.

　　高度重视房地产市场调控工作。

　　2.

　　认真落实房价控制目标。（解读一）

　　3.

　　建立稳定房价工作责任制。

　　4.

　　继续严格执行住房限购措施。（解读二）

　　5.

　　严格购房资格审核，加大执法查处力度。（解读三）

　　6.

　　继续严格实施差别化住房信贷政策，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。（解读四）

　　7.

　　充分发挥税收政策的调节作用。（解读五）

　　8.

　　稳定普通商品住房用地供应。

　　9.

　　完善土地市场监管。

　　10.

　　加快普通商品住房供应。

　　11.

　　落实2013年建设筹集保障性住房任务。（解读六）

　　12.

　　2013年年底前，各区县要将符合条件、有稳定就业的在京外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。