对《基本住房保障条例》(征求意见稿)的意见

杭州娃哈哈集团有限公司董事长兼总经理 宗庆后

当前房价过高，年轻人买不起房，特别是在大城市工作的年轻人，按目前的收入和房价，一辈子都买不起房，亦租不起房，不能安居乐业，矛盾比较突出，已成为当前社会最不稳定的因素。政府给了农民土地，因此我认为政府亦应该给每户城市居民都享受一套经济适用房的权利，让他们能买得起房，能够安居乐业、安心创业。

最近看到网上发布的《基本住房保障条例》(征求意见稿)，从条例上来看，政府为保障公民基本住房需要，促进实现住有所居和社会和谐迈出了一大步，但是感到具体实施起来还是有一定的难度。特提出以下意见和建议：

一、建立阶梯式的供房制度

针对城镇居民的不同情况，建议实行阶梯式供房：

1、廉租房：对于刚参加工作，收入不高的工薪阶层，提供一室一厅的廉租房，月租金控制在月收入的10%以下，让这部分群体均有房住。若有条件购买了经济适用房后就必须将廉租房退租。

2、经济适用房：对于工作一定年限之后、收入已逐步提高并且成家的工薪阶层，提供一套经济适用房，而且经济适用房的面积应该在90平方左右，满足三口之家的住房需求，一次性解决居住问题，避免有了小孩后住房不够需要搬迁重新装修的开支。价格应以家庭月收入的20%、15年能还清本息的价格为好。同时每个家庭只能购买一套经济适用房，若以后购买了商品房就必须将经济适用房按原价退回供后面有需要的人购买，若不退回则每年按房价总额的20%征税。

3、商品房：对于事业有成的高收入群体，购买商品房可以不限面积、不限房价，但必须是用自有资金，不得贷款，而且要将原有经济适用房退还才能购买。

二、解决基本住房保障应采取的措施

从条例上来看，对保障性住房建设和运营给予税费减免，同时鼓励和支持社会力量参与保障房建设。但总的看来还是要靠地方政府的财力来解决，从目前的现状来看，地方政府的财力尚不能尽快解决这个问题，为了尽快能满足年轻人成家立业的住房需求，特提出以下建议：

1、降低土地成本。当前房价中最大的成本是土地成本，由于中央与地方的财政收入分配不合理，政府仍靠投资来拉动经济发展，地方政府没有钱就靠卖土地求发展，土地收入作为地方财政的重要来源，因此土地价格炒的很高，楼面价动辄上万元、几万元一平方。因而农民要求补偿的标准亦很高，一补就是几百万甚至上千万，还给几套房，因而造成土地拆迁成本过高，房价调不下来。如果政府仍按此做法，财政根本无力承受保障房的建设。因此，要保证保障房建设，首先要控制地价，降低土地拆迁成本。而解决土地成本的关键是要堵绝地方政府的土地财政问题。建议一是土地收入不准地方政府作为财政收入；二是给予农民的补偿要合情合理，按目前的土地管理法，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。我认为这个办法还是比较合理的，哪怕现在给他增加到50倍亦可以，这就意味着农民50年不干活仍可获得原来的收入，而且这个补偿费首先用于购买养老保险和医疗保险，解决了农民的生活来源及后顾之忧，而且再鼓励他就业赚钱。这种补偿办法农民相当于不干活亦可保障其后50年的生活需要，同时对失地农民优先安排就业，改变目前部分人拿了高额补偿不干活，因少数农民的利益而侵害多数城镇居民利益的不公平的现象。按此拆迁成本再加上建设成本，房价应可控在3000-5000元/平方以内，保证经济适用房的建设；三是旧城改造，应原拆原建，亦不应给予过度的补偿。这样政府就不用花多少钱就把房价控制了，亦把公民基本住房需要很快就能解决了。

2、对经济适用房、公租房建房或购房的银行贷款，应实行低利率，鼓励企事业单位等社会力量参与公租房的建设，解决员工的住房困难，减轻政府财政压力。

3、改变现有住房公积金制度。对已享有经济适用房者，单位不再缴存住房公积金；对已购商品房且有贷款的，继续缴存住房公积金，政府给予适当购房贷款贴息补贴；对无房户新购住房，有条件的单位给予员工一次性住房补贴，达到规定服务年限或到退休时，补贴归员工不需偿还，如未到服务年限离开单位，住房补贴需退回原单位；如单位经营有困难无法支付一次性住房补贴，由政府贴息银行给予贷款，这样就很快能解决大部分无房户基本住房保障问题。